საერთო ცხელი ხაზი +995 577 07 05 63
სოციალური დაცვა /
შეფასება
საბინაო კრიზისი საქართველოში: ძირითადი მონაცემები და მოქალაქეების წინაშე არსებული გამოწვევები
საქართველოში საბინაო კრიზისი ერთ-ერთ ყველაზე მწვავე, თუმცა საზოგადოებრივ თუ პოლიტიკურ დღის წესრიგში უგულებელყოფილ საკითხს წარმოადგენს. ეს ერთგვარ პარადოქსსაც ქმნის - ერთი მხრივ, საცხოვრისის საკითხი ღირსეულად ცხოვრებისა და არაერთი უფლებისა და თავისუფლების განხორციელების წინაპირობაა, თუმცა, მეორე მხრივ, ეს გამოწვევა საზოგადოებრივ და პოლიტიკურ დღის წესრიგში ნაკლებად დგას.
როგორც სოციალური სამართლიანობის ცენტრის მიერ ღია წყაროებში არსებული მონაცემების ანალიზიდან გამოიკვეთა, უკანასკნელ წლებში საცხოვრებელზე ფასები მნიშვნელოვნადაა გაზრდილი, რაც საქართველოს მოქალაქეებისათვის მასზე ფინანსური წვდომის შესაძლებლობას კიდევ და კიდევ უფრო მეტად ზღუდავს. ამგვარი პროცესები, დროთა განმავლობაში, გაამწვავებს არსებულ მდგომარეობას და საცხოვრისის გარეშე დარჩენილი ადამიანების მასშტაბს კიდევ უფრო მეტად გაზრდის.
საცხოვრისის ფინანსური ხელმისაწვდომობის არსი
საცხოვრისის ფინანსური ხელმისაწვდომობა სათანადო საცხოვრებლის უფლების ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი კომპონენტია. საერთაშორისო სტანდარტების მიხედვით,[1] საცხოვრებელი არ არის ადეკვატური, თუ მასთან დაკავშირებული ხარჯები ადამიანის სხვა უფლებების განხორციელებას საფრთხეს უქმნის ან შეუძლებელს ხდის. ფინანსური ხელმისაწვდომობის ნაკლებობა, თავის მხრივ, საცხოვრებლის უფლების ისეთ მძიმე დარღვევებს იწვევს, როგორიც უსახლკარობაა.[2]
როგორც სათანადო საცხოვრებელზე გაეროს სპეციალურმა მომხსენებელმა მიუთითა, საცხოვრისის ფინანსიალიზაცია (საცხოვრისის მიჩნევა არა უფლებად, არამედ ფინანსურ აქტივად და კაპიტალის დაგროვების საშუალებად)[3], მის გაძვირებას, გამოსახლების მასშტაბების ზრდას, ქალაქების ცენტრიდან დაბალშემოსავლიანი ოჯახების განდევნასა[4] და უკიდურეს სოციალურ გარიყულობას იწვევს. მან ასევე შეშფოთებით აღნიშნა ის ფაქტიც, რომ ადამიანის უფლებებზე ორიენტირების ნაცვლად, სახელმწიფოები უცხოელ ინვესტორებზე ფოკუსირებას განაგრძობენ,[5] მაშინ, როდესაც საცხოვრებლების მათ საკუთრებაში გადასვლა ბინების ფასს ხელოვნურად ზრდის - ღირებულება იზრდება არა მოსახლეობის მსყიდველობითი უნარებით, არამედ იმის მიხედვით, თუ რამდენად მიმზიდველია უძრავი ქონება საერთაშორისო ინვესტორებისთვის. ეს, თავის მხრივ, ადგილობრივი მოსახლეობის მდგომარეობას კიდევ უფრო მეტად ამძიმებს და კლასობრივ უთანასწორობას აღრმავებს.
რას გვეუბნება სტატისტიკა?
საცხოვრისის სფეროში ერთიანი, სრულყოფილი სტატისტიკის არარსებობის გამო, ამ მიმართულებით არსებული სიტუაციის სრულყოფილად შეფასება პრაქტიკულად შეუძლებელია. თუმცა, საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის, საქართველოს ეროვნული ბანკისა და რელევანტური კომპანიების მიერ წარმოებულ კვლევებში არსებული მონაცემები მდგომარეობის მეტნაკლებად დანახვის საშუალებას ქმნის. იქიდან გამომდინარე, რომ საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა როგორც ბინის ყიდვის, ისე მისი დაქირავების შესაძლებლობასაც მოიცავს, მონაცემებიც ორივე მიმართულებას შეეხება.
როგორც ეროვნული ბანკი[6] მიუთითებს, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის აქტივობა საქართველოს მასშტაბით დივერსიფიცირებული არ არის და მისი მნიშვნელოვანი ნაწილი (60%) თბილისზე მოდის. ამასთან, ბაზრის დაახლოებით მეხუთედი ბათუმს უჭირავს.
ეროვნული ბანკი საცხოვრისის ხელმისაწვდომობის შესახებ ინფორმაციას ფინანსური სტაბილურობის ანგარიშებში ყოველწლიურად აქვეყნებს.[7] თავის მხრივ, ინდექსი ხელფასისა და ყოველთვიური გადასახდელის თანაფარდობაა და ხელფასის, უძრავი ქონების ფასების, იპოთეკური სესხის ვადიანობისა და საპროცენტო განაკვეთის საშუალო მაჩვენებლების გათვალისწინებით გამოითვლება. ეროვნული ბანკის 2025 წლის ანგარიშის მიხედვით, უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები, წინა წლებთან, განსაკუთრებით, 2022 წელთან შედარებით, უფრო მეტად სტაბილურია.[8] თუმცა, დოკუმენტში ისიცაა აღნიშნული, რომ სახლის ფასებისა და საპროცენტო განაკვეთების ზრდის პარალელურად, საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის ინდექსი, 2024 წელთან შედარებით, მცირედით გაუარესდა.[9]
ცხრილი N 1. საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის ინდექსი (2013-2025)
მეორე მხრივ, შემცირდა კაპიტალიზაციის ინდექსი, რომელიც უძრავი ქონების, როგორც საინვესტიციო აქტივის, მიმზიდველობის საზომია. ამას ეროვნული ბანკი ქირის შემცირებას უკავშირებს - როდესაც ქირის ფასი მცირდება, გამქირავებლის/ინვესტორის მოგებაც კლებულობს, რაც, თავის მხრივ, კაპიტალიზაციის ინდექსს ამცირებს. მართლაც, 2026 წლის მაისის მდგომარეობით, კაპიტალიზაციის ინდექსი (8.14%) შემცირებულია, თუმცა იგი პანდემიის პერიოდის ან 2015-2017 წლების თვეების მნიშვნელოვანი ნაწილის მაჩვენებლებზე მაინც უფრო მაღალია.[10]
საცხოვრისის ღირებულება
საცხოვრისის ფასის ზრდაზე მნიშვნელოვან ინფორმაციას იძლევა საქსტატი, რომელიც 2020 წლიდან მოყოლებული, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსს კვარტალურად ითვლის.[11]
როგორც ინდექსიდან ჩანს, 2020 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით, 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასი საშუალოდ 68.5%-ით გაიზარდა. აქედან, ბინების ფასმა 65.4%-ით, ხოლო კერძო სახლების ფასმა 74.7%-ით მოიმატა.
საქსტატი ასევე აქვეყნებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულებას თბილისის უბნების მიხედვით.
მონაცემებზე დაკვირვებით ჩანს, რომ 2021 წლის I კვარტალთან შედარებით, 2026 წლის I კვარტლისთვის ბინების ფასები ყველაზე მეტად გაიზარდა მთაწმინდის (60.8%), ვაკის (57.9%), ისნის (56.1%), ნაძალადევისა (55.3%) და სამგორის (54.8%) რაიონებში, ხოლო კერძო სახლების ფასები - სამგორის (84.6%), დიდუბისა (48.3%) და გლდანის (44.1%) რაიონებში.
მიუხედავად იმისა, რომ აქტიურად მიმდინარეობს საუბარი უკანასკნელ პერიოდებში საცხოვრისის ფასების დასტაბილურების შესახებ, 2026 წლის I კვარტალში, თბილისის არც ერთ რაიონში, ჩუღურეთის რაიონის გარდა, ბინებთან მიმართებით არ დაფიქსირებულა 2025 წლის რომელიმე კვარტლის ფასზე ნაკლები.
ცხრილი N 2. საცხოვრებლის 1მ2-ის ღირებულება თბილისის სხვადასხვა უბანში (2026 წლის I კვარტალი)
ზრდის ტენდენცია ფიქსირდება ბინის ქირის ღირებულების შემთხვევაშიც. საქსტატის მონაცემებით, 2020 წლის დასაწყისიდან 2026 წლის აპრილამდე პერიოდში ქირის ფასმა 37.6%-ით, ხოლო 2012 წლის დასაწყისიდან 2026 წლის აპრილამდე - დაახლოებით 73.9%-ით მოიმატა.
ფასების ზრდაზე სხვა კვლევებიც ამახვილებს ყურადღებას. მაგალითისთვის, Galt & Taggart-ის კვლევის მიხედვით, 2025 წელს,[12] 2022 წელთან[13] შედარებით, თბილისში 1 კვ.მ. ბინის გაყიდვის ფასი 30.6%-ით, 1 051 აშშ დოლარიდან 1 373 აშშ დოლარამდე გაიზარდა. ღირებულებამ კიდევ უფრო მეტად მოიმატა 2026 წლის აპრილში - Galt & Taggart-ის მიხედვით, 1 კვ.მ-ის ღირებულებამ 1 408 აშშ დოლარი,[14] ხოლო TBC Capital-ის კვლევის მიხედვით, 1 345 აშშ დოლარი შეადგინა.[15] ეს უკანასკნელი შეეხო 1 კვ.მ. საცხოვრისის ღირებულებას მისი კატეგორიების მიხედვით. კერძოდ, ლუქს კლასის ღირებულება 4 167 აშშ დოლარი იყო, პრემიუმ + ღირებულება - 2 882 აშშ დოლარი, პრემიუმის - 2 134 აშშ დოლარი, კომფორტის - 1 469 აშშ დოლარი, ეკონომ + ფასი - 1 097 აშშ დოლარი, ხოლო ეკონომის - 806 აშშ დოლარი.
რაც შეეხება ბინის ქირას, Galt & Taggart-ის კვლევის მიხედვით, 2022 წელთან (1 კვ.მ. - 11 აშშ დოლარი) შედარებით, 2025 წელს (1 კვ.მ - 9.8 აშშ დოლარი) თბილისში ბინის დაქირავების საფასური შემცირდა. ამასთან, როგორც Galt & Taggart-ის, ისე TBC Capital-ის კვლევამ მიუთითა, რომ 2026 წლის აპრილის მდგომარეობით, ბინის ქირა მცირედად გაიზარდა და 1 კვ.მ-ზე 10 აშშ დოლარი შეადგინა.
ზემოაღნიშნულ მონაცემებს თუ დავეყრდნობით, ნათელი იქნება, რომ მიმდინარე წლის აპრილის მდგომარეობით, დაახლოებით 55 კვ.მ. საცხოვრებელი ბინის შეძენა საშუალოდ 77 440 აშშ დოლარი (1 აპრილისათვის ეროვნული ბანკის კურსით - 209 204 ლარი), ხოლო იმავე ფართობის საცხოვრებლის დაქირავება საშუალოდ 550 აშშ დოლარი (ეროვნული ბანკის კურსით - 1 486 ლარი) ჯდება.
სამშენებლო სექტორი და მშენებლობის ნებართვები
საცხოვრისებზე ფასების ზრდის პარალელურად, მნიშვნელოვნად იზრდება სამშენებლო კომპანიების მიერ აშენებული სახლების რაოდენობა და სამშენებლო სექტორის ბრუნვაც. საქსტატის მონაცემების მიხედვით, 2025 წლისთვის სამშენებლო სფეროს ბრუნვამ დაახლოებით 14.8 მილიარდი ლარი (ოდნავ დაბალი, ვიდრე 2024 წლის მონაცემი - 15.1 მილიარდი ლარი) შეადგინა, რაც მთლიანი ეკონომიკური ბრუნვის (დაახ. 250.9 მილიარდი ლარი) დაახლოებით 6%-ია.[16] მნიშვნელოვანი ღირებულებისაა სამშენებლო სექტორის მიერ გამოშვებული პროდუქციაც. საქსტატის მიხედვით, 2025 წელს მისი მოცულობა 16.6 მილიარდ ლარს უტოლდებოდა, რომელთაგანაც საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობების მშენებლობის მიმართულებაზე დაახლოებით 9.5 მილიარდი ლარი მოდიოდა.[17]
საქართველოს ეროვნული ბანკი მშენებლობის ნებართვების გაზრდილ რაოდენობას უძრავი ქონების ბაზრის ზრდის შენარჩუნების წინაპირობად მიიჩნევს. უკანასკნელ წლებში მნიშვნელოვნად გაიზარდა ნებართვების რაოდენობა.
მაგალითად, საქსტატის მიხედვით, 2020-2025 წლებში საცხოვრებელი შენობის მშენებლობის 46 706 ნებართვა გაიცა; აქედან, მხოლოდ თბილისზე 26 185 ნებართვა მოდიოდა.[18] ამასთან, 2020-2025 წლებში ქვეყანაში 10 453 საცხოვრებელი შენობა მიიღეს ექსპლუატაციაში, აქედან თბილისზე 4 881 შენობა მოდიოდა.
ამასთან, თბილისში 2019 წლის შემდგომ ყველაზე მეტი მშენებარე სახლი სწორედ 2025 წელს დაფიქსირდა - 87 218.[19] მშენებარე ბინების სივრცის 7.8% „არქი ჯგუფს“ გააჩნია. პარალელურად, იზრდება მშენებლობის ღირებულების ინდექსი. კერძოდ, 2019 წელთან შედარებით, 2026 აპრილში ინდექსი თბილისისთვის 60%-ით გაიზარდა,[20] ხოლო ბათუმისთვის - 63%-ით.[21]
უცხო ქვეყნების მოქალაქეთა წილი საცხოვრისის სექტორში
სხვადასხვა კვლევის მიხედვით, თბილისსა და ბათუმში 2026-2029 წლებში დასამთავრებელი ბინების მნიშვნელოვანი ნაწილი უკვე გაყიდულია. კერძოდ, თბილისში[22] გაყიდულია 2026 წელს დასასრულებელი ბინების 77%, 2027 წელს - 64%, 2028-29 წლებში - 55%, ხოლო ბათუმში, 2026 წელს დასასრულებელი ბინების 71%, 2027 წელს - 56%, 2028 წელს - 54%, ხოლო 2029 წელს - 53%.[23]
უძრავი ქონების ბაზარზე მაღალი აქტივობისა და მშენებლობის ნებართვების დიდი რაოდენობის პარალელურად, საცხოვრისი საქართველოს მოქალაქეებისთვის უფრო ხელმისაწვდომი არ ხდება. საქართველოს ეროვნული ბანკის მიხედვით, თბილისში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის 90%-ს საქართველოს რეზიდენტები წარმოადგენენ.[24] შესაბამისად, ბანკის მითითებით, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი მაღალი საგარეო მოწყვლადობით არ ხასიათდება. სიტუაცია განსხვავებულია ბათუმში, სადაც 2025 წლის ივნისის მდგომარეობით, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის დაახლოებით 40% არარეზიდენტების მიერ ფორმდებოდა.
ამასთან, უნდა აღინიშნოს, რომ ეროვნულ ბანკს პირდაპირ არ აქვს მითითებული, თუ რეზიდენტებიდან რა ნაწილია უშუალოდ საქართველოს მოქალაქე და რამდენი - უცხო ქვეყნის. ყოველივე ეს კი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ნაწილში არსებული ტენდენციების ზუსტ გამოკვეთას ხელს უშლის და აჩენს ვარაუდებს, რომ ბინების მყიდველ უცხო ქვეყნის მოქალაქეთა რაოდენობა ანგარიშში ნახსენებ რიცხვებზე მნიშვნელოვნად მეტიც შეიძლება იყოს.
ამ ვარაუდს სხვადასხვა კვლევა ამყარებს, რომლის მიხედვითაც, ქვეყანაში ბინების (განსაკუთრებით ახლადაშენებული სახლების) მნიშვნელოვან წილს უცხო ქვეყნის მოქალაქეები იძენენ. Galt & Taggart-ის კვლევის მიხედვით, 2023 წლის შემდგომ, თბილისში უძრავი ქონების შემძენ უცხო ქვეყნის მოქალაქეთა წილი ზრდის ტენდენციით ხასიათდება (2023 - 15%; 2024 - 21%; 2025 - 24 %; 2026 წლის აპრილი - 25%).[25] 2026 წლის მდგომარეობით, შემძენთა 3% რუსეთის მოქალაქეა, 11% - ისრაელის მოქალაქე; ხოლო 11% - სხვა ქვეყნების მოქალაქე.
რადიკალურად განსხვავებულია ბათუმის შემთხვევა - 2024 წელს ბინების მყიდველთა 68%, 2025 წელს - 56%, ხოლო 2026 წლის აპრილის მდგომარეობით - 63% უცხო ქვეყნის მოქალაქე იყო.[26] 2026 წლის მდგომარეობით, შემძენთა 18% ევროპიდან იყო, 16%-უკრაინიდან, რუსეთიდან ან ბელარუსიდან; 10%-ისრაელიდან; 4%-თურქეთიდან; 3%-არაბული ქვეყნებიდან, ხოლო 12% - სხვა ქვეყნებიდან. როგორც წესი, უცხოელები ბათუმში ბინებს არა საცხოვრებლად, არამედ საინვესტიციო მიზნით იძენენ.[27]
უცხო ქვეყნის მოქალაქეების მიერ ბინების მასობრივი ყიდვა საცხოვრისის ფინანსიალიზაციისა და ხელმიუწვდომლობის რისკებს კიდევ უფრო მეტად ზრდის, რადგან, როგორც წესი, შეძენა არა საცხოვრებლად, არამედ კაპიტალის დასაბანდებლად ხდება. უცხოელები ბინებს ძირითადად ცენტრალურ უბნებში, ახლადაშენებულ კორპუსებში ყიდულობენ.[28] მაგალითისთვის, თბილისში მათ მიერ შეძენილი სახლების 86% ახალი პროექტები იყო.[29] ეს, თავის მხრივ, ბინებზე ფასებს კვლავ მაღალ ნიშნულზე ინარჩუნებს.
„უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონით უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის მინიმუმ 150 000 აშშ დოლარის ღირებულების არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავი ქონების შესყიდვის სანაცვლოდ, მყიდველსა და მის ოჯახის წევრებზე (მეუღლე და შვილ(ებ)ი) დროებითი ბინადრობის ნებართვის გაცემაა გათვალისწინებული.[30] ამასთან, უძრავი ქონების საკუთრებაში რეგისტრაცია დიდ ბიუროკრატიულ პროცესებთან არაა დაკავშირებული და მისი შეძენა არ იბეგრება. დროებითი ბინადრობის ნებართვის პარალელურად, კანონი საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის გაცემასაც ითვალისწინებს.[31] ამ შემთხვევაში, ბინადრობის მიღების წინაპირობა არანაკლებ 300 000 აშშ დოლარის ღირებულების უძრავი ქონების შეძენაა. ნებართვა პირსა და მის ოჯახის წევრებზე 5 წლის ვადით გაიცემა, რომლის შემდეგაც, იმ შემთხვევაში, თუ ადამიანი უძრავ ქონებას არ გაასხვისებს, მას უვადო ბინადრობის ნებართვის მიღების მოთხოვნის უფლება ექნება.
მიუხედავად იმისა, რომ ბინადრობის ნებართვის მისაღებად შესაძენ უძრავ ქონებაზე საკმაოდ მაღალი თანხაა დაწესებული, მან საქართველოს მოქალაქეებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობაზე შეიძლება უარყოფითი ზეგავლენა მოახდინოს, საცხოვრებლის ბაზარი კიდევ უფრო მეტად მოარგოს უცხოელი ინვესტორების საჭიროებებს და საკუთარი მოსახლეობის გამოწვევები ხედვის არეალის მიღმა დატოვოს. ინდივიდუალური ინვესტიციების მიღმა, მსხვილი საინვესტიციო პროექტები ურბანული გარემოს დანაწევრებას, სოციალური უთანასწორობის გაღრმავებას, სარგებლის არათანასწორ გადანაწილებასა და დაბალი და საშუალოშემოსავლიანი ოჯახების გარიყვას უწყობს ხელს. ყალიბდება ისეთი ურბანული არეალები, რომელიც შედარებით მაღალი შემოსავლის მქონე ადამიანებისთვისაა განკუთვნილი და ითვალისწინებს კომფორტსა და ყველა იმ სერვისის არსებობას, რაც ადგილობრივ მცხოვრებლებს სჭირდებათ. მეორე მხრივ, საზოგადოების დანარჩენი ნაწილი ქალაქების სხვა, გაცილებით ნაკლებად განვითარებულ არეალებში აგრძელებს ცხოვრებას, სადაც, შესაძლებელია, მინიმალური ინფრასტრუქტურაც კი არ არსებობდეს.[32] აღნიშნულის ერთ-ერთი მაგალითი, განხორციელების შემთხვევაში, „იგლ ჰილსის“ პროექტიც შეიძლება გახდეს.[33]
როგორ პასუხობს სახელმწიფო საბინაო კრიზისს?
როგორც ზემოაღნიშნულიდან ჩანს, მიუხედავად საცხოვრისის აქტიური მშენებლობისა, იგი საქართველოს მოსახლეობის მნიშვნელოვანი სეგმენტისთვის სრულად მიუწვდომელი შეიძლება იყოს.
თუ კვლევითი კომპანიების გამოთვლებს დავეყრდნობით, გამოდის, რომ თბილისში 55 კვ.მ. ფართობის ბინის ქირა მოსახლეობის 2025 წლის საშუალო ხელფასის (2282.7 ლარი) 65.1%-ს შეადგენს, მაშინ, როდესაც გაეროს ადამიანის დასახლებების პროგრამის (UN-Habitat) მიხედვით, შინამეურნეობის შემოსავლების 30%-ზე მეტის საცხოვრებელზე დახარჯვა საცხოვრებლის ფინანსურ ხელმიუწვდომლობას იწვევს.[34] მეორე მხრივ, თბილისში იმავე ფართობის ბინის ყიდვა საშუალო ხელფასის დაახლოებით 92 სრულ ოდენობას უდრის, რაც თავის მხრივ, პროცენტის გარეშე საშუალო ხელფასის 100 %-ის 7.5 წელიწადზე მეტი დროის განმავლობაში გადახდას უტოლდება. აღნიშნული იმაზე მიუთითებს, რომ საქართველოს მოქალაქეს, საშუალო ანაზღაურებითაც კი, მინიმალური საჭიროებების დაკმაყოფილების პარალელურად, გაუჭირდება როგორც ბინის დაქირავება, ისე მისი ყიდვა.
კრიზისი დადასტურდა ბათუმის განაშენიანების გეგმის კონცეფციითაც, რომელიც “სითი ინსტიტუტი საქართველომ” მოამზადა და მუნიციპალიტეტს წარუდგინა. დოკუმენტის მიხედვით, ქალაქში 10 წელზე მეტია, სამშენებლო ბუმი მძვინვარებს, თუმცა, საბინაო ფონდის უპრეცედენტო ზრდისა და სეზონურად გამოყენებადი და ე.წ. “დაკეტილი ბინების” რაოდენობის მატების პარალელურად, ქალაქის მოსახლეობის მნიშვნელოვან ნაწილს საცხოვრისზე ხელი არ მიუწვდება. სავარაუდოდ ასეთია მოსახლეობის, სულ მცირე, 30%, ხოლო საბანკო სესხების გაცემის პოლიტიკის გათვალისწინებით, მოსახლეობის 70%-ს ახალი საცხოვრებელი ფართის შეძენა არ შეუძლია.[35]
იმ შემთხვევაშიც კი, როდესაც საცხოვრისის შეძენა იპოთეკური სესხის აღებითაა შესაძლებელი, მისი პირობები (მათ შორის, საპროცენტო განაკვეთები) უსამართლო და მოსახლეობის საჭიროებებზე მოურგებელია. შედეგად, ოჯახებს გაცილებით უფრო მეტის გადახდა უწევთ, ვიდრე ბინის ისედაც მაღალი საფასურია. საქართველოს ეროვნული ბანკის მონაცემებით,[36] შინამეურნეობებზე გაცემული იპოთეკური სესხების მინიმალური და მაქსიმალური საშუალო წლიური შეწონილი საპროცენტო განაკვეთები წლიდან წლამდე მნიშვნელოვნად არ იცვლება და კლების ცალსახა ტენდენციას ვერ აჩვენებს:
|
წელი |
მაქსიმალური |
მინიმალური |
|
2016 |
17.16 (აპრილი) |
10 (დეკემბერი) |
|
2017 |
12.50 (დეკემბერი) |
10.59 (მარტი) |
|
2018 |
12.05 (დეკემბერი) |
12.75 (ივნისი) |
|
2019 |
11.17 (დეკემბერი) |
8.42 (ივლისი) |
|
2020 |
11.82 (მაისი) |
10.64 (აგვისტო) |
|
2021 |
12.34 (დეკემბერი) |
10.69 (მარტი) |
|
2022 |
12.50 (აპრილი) |
12.16 (ოქტომბერი) |
|
2023 |
13.15 (თებერვალი) |
11.28 (დეკემბერი) |
|
2024 |
12.63 (დეკემბერი) |
11.17 (აპრილი) |
|
2025 |
13.34 (იანვარი) |
12.34 (დეკემბერი) |
|
2026 (5 თვე) |
12.42 (იანვარი) |
11.92 (მაისი) |
ამასთან, წლიდან წლამდე იზრდება იმ შინამეურნეობათა მიერ აღებული იპოთეკური სესხების მოცულობა - განსაკუთრებით, საქართველოს რეზიდენტებისთვის. მაგალითისთვის, ეროვნული ბანკის მონაცემების მიხედვით, მიმდინარე წლის აპრილის მდგომარეობით, 2016 წლის აპრილთან (2.56 მლრდ ლარი) შედარებით, შინამეურნეობების მიერ აღებული იპოთეკური სესხების მოცულობა გახუთმაგდა და 13.87 მილიარდ ლარს გაუტოლდა. აქედან, არარეზიდენტების წილი დაახლოებით მხოლოდ 725 მილიონ ლარს შეადგენს (2016 წელს - 60 მლნ ლარი).[37]
საბინაო კრიზისის პარალელურად, საქართველოს არ გააჩნია საცხოვრისის პოლიტიკა, შესაბამისი კანონმდებლობა და სერვისები, რომელიც ადამიანებს ღირსეული ცხოვრების შესაძლებლობას მისცემდა. აღნიშნულის ნაცვლად, ცალკეულ მუნიციპალიტეტებში სერვისები (თავშესაფრები, სოციალური საცხოვრისი, ბინის ქირა ან/და საცხოვრისთან დაკავშირებული ერთჯერადი დახმარება) შეზღუდულადაა განვითარებული, ხოლო გათვალისწინებული მხარდაჭერა ღირსეული ცხოვრებისა თუ საცხოვრისზე ფინანსური წვდომის შესაძლებლობას უმეტესწილად არ იძლევა.[38]
ამ მხრივ, ერთგვარ გამონაკლისს ბათუმის მუნიციპალიტეტში ხელმისაწვდომი საცხოვრისის პროგრამა წარმოადგენს, რომელიც ძირითადად საშუალოშემოსავლიან ოჯახებზე ფოკუსირდება და წლების განმავლობაში ყოველთვიური გადახდების შედეგად ოჯახისათვის ბინის საკუთრებაში გადაცემას ითვალისწინებს.[39] მიუხედავად მისი პოტენციური მნიშვნელობისა, იგი მუნიციპალიტეტის გარეთ არ არის გავრცელებული და ბათუმში ჯერ კიდევ შეზღუდულად ფუნქციონირებს. აღნიშნული პროგრამის მიღმა, ცენტრალურ და მუნიციპალურ დონეზე არსებული პროგრამები ძირითადად კონკრეტულ ჯგუფებს, მაგალითად, უსახლკარო პირებს (ბინების შესყიდვის პროგრამა, მაგალითად, თბილისში[40]), მრავალშვილიან უსახლკარო/მძიმე საცხოვრებელ პირობებში მცხოვრებ ოჯახებს (მიზნობრივი დახმარების პროგრამა[41]) და ახლადშექმნილ ოჯახებს მცირეწლოვანი ბავშვ(ებ)ით (იპოთეკური სესხის სუბსიდირების პროგრამა[42]) მიემართება და მთლიან მოსახლეობაზე ნაკლებად აკეთებს აქცენტს.
პოლიტიკის მიღმა დარჩენილი ადამიანები უსახლკარობის, გამოსახლების უმძიმესი პრაქტიკისა და უკიდურესი სოციალური მოწყვლადობის წინაშე დგებიან. ისინი იძულებულნი არიან, იცხოვრონ ღირსების შემლახავ საცხოვრისში, ან/და თვითდახმარების მიზნით ააშენონ თავშესაფარი ან დაიკავონ საჯარო თუ კერძო საკუთრება. ამ შემთხვევაშიც, დახმარების ნაცვლად, ისინი, როგორც წესი, სახელმწიფოსგან რეპრესიებსა და დასჯას იღებენ პასუხად.
შექმნილი ვითარებიდან გამომდინარე, ჩნდება ფინანსური და უძრავი ქონების ბაზრების იმგვარი რეგულირების საჭიროება, რომელიც საქართველოს მოსახლეობის უფლებებსა და ინტერესებს გაითვალისწინებდა და დაიცავდა. საერთაშორისო სტანდარტების მიხედვით, ფინანსური ხელმისაწვდომობის უზრუნველყოფის მიზნით, პროგრესული რეალიზაციის პრინციპზე დაყრდნობით,[43] სახელმწიფოებმა უნდა მიიღონ ისეთი ღონისძიებები, რომელიც მიმართული იქნება საცხოვრისთან დაკავშირებული ხარჯების შემოსავლებთან ადეკვატური პროპორციულობის მიღწევისკენ და, მათ შორის, გაითვალისწინებს,
- საცხოვრისის სუბსიდიების უზრუნველყოფას მოსახლეობის იმ ნაწილისთვის, რომელსაც საცხოვრისის ფინანსური ხელმისაწვდომობის კუთხით მნიშვნელოვანი გამოწვევები ექმნება;
- საცხოვრისის დაფინანსების იმგვარი ფორმებისა და დონეების დაწესებას, რომლებიც საცხოვრისის საჭიროებას ადეკვატურად ასახავენ;
- ხელმისაწვდომი საცხოვრისების რაოდენობის გაფართოებას სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული საცხოვრისების აღდგენითი სამუშაოების შედეგად;
- ხელმისაწვდომი საცხოვრისების რაოდენობის გაფართოებას ბაზრის მხრიდან სოციალური პასუხისმგებლობის აღების პირობებში;
- მიწასა და კრედიტზე წვდომის გაუმჯობესებასა და იმ პირების მხარდაჭერას, რომელთაც არ აქვთ წვდომა საცხოვრისის ბაზარზე;
- უსახლკარო პირთა მხარდაჭერის ეფექტიანი სერვისებისა და მექანიზმების არსებობის უზრუნველყოფას;
- როგორც საჯარო, ისე კერძო ფინანსური რესურსების მოზიდვას;
- ინკლუზიურ ურბანულ დაგეგმარებას, რომლის ერთ-ერთ მიზანიც სხვადასხვა ჯგუფების ინტეგრირება და ხელსაყრელ ურბანულ ლოკაციებზე სოციალურად მოწყვლადი ადამიანების საცხოვრისით უზრუნველყოფა იქნება.[44]
საერთაშორისო სტანდარტები ითვალისწინებს ბინის ქირის რეგულირების საკითხსაც. მისი მიხედვით, დამქირავებლები დაცულნი უნდა იყვნენ ქირის არაადეკვატური გადასახადისგან, ასევე, ქირის საფასურის უკონტროლო ზრდისგან. აღნიშნულის საპირწონედ, სახელმწიფოებმა ხელი უნდა შეუწყონ ქირავნობის ისეთი მექანიზმების დანერგვას, რომელიც ფინანსურად ხელმისაწვდომია, კონტროლირებადია და სუბსიდირებული. ამასთან, უნდა არსებობდეს გარანტიები (მათ შორის, საკანონმდებლო გარანტიები) იმისთვის, რომ დამქირავებლები დაცულნი იყვნენ იძულებითი გამოსახლებისაგან.[45]
აღნიშნულის მიუხედავად, საქართველოს მთავრობა არათუ არ დგამს ნაბიჯებს საბინაო კრიზისის მასშტაბის დასადგენად და აღმოსაფხვრელად, არამედ აქტიურად ახალისებს ინვესტიციებს საცხოვრისის სფეროში. მაგალითად, უკანასკნელ თვეებში გავრცელებული ინფორმაციის მიხედვით, მთავრობა უძრავი ქონების ე.წ. ტოკენიზაციის შესაძლებლობებზე მუშაობს.[46] ეს უკანასკნელი უძრავი ქონების ღირებულების წილებად, იგივე ტოკენებად, დაყოფას გულისხმობს. ეს საშუალებას აძლევს პირს, შეიძინოს არა მთლიანი ბინა, არამედ მისი გარკვეული წილი და შემოსავალიც წილის პროპორციულად მიიღოს. ამგვარი მიდგომა საცხოვრისს უფლებრივი განზომილებიდან აშორებს - იგი კარგავს თავის პირველად ფუნქციას და იქცევა საინვესტიციო ობიექტად, რომლის შეძენის მთავარი მიზანი არა თავშესაფრის უზრუნველყოფა, არამედ მოგების მიღებაა. შედეგად მიიღება უძრავი ქონების სექტორი, რომელიც, ერთი მხრივ, ინვესტორებისთვის უფრო მეტად ხელმისაწვდომია, თუმცა, მეორე მხრივ, უძრავი ქონების ფასების ხელოვნური ზრდისა და საცხოვრებელი არეალებიდან მოსახლეობის განდევნის რეალურ რისკებს ქმნის.[47]
მიზნობრივი ინტერვენციების სიმწირისა თუ შეზღუდული მოქმედების არეალის გათვალისწინებით, ჩნდება რისკები, რომ დროის გასვლასთან ერთად, საცხოვრისი საქართველოს მოსახლეობისთვის კიდევ უფრო მეტად ხელმიუწვდომელი იქნება, რაც, თავის მხრივ, მოქალაქეთა სოციალურ-ეკონომიკურ მდგომარეობას მნიშვნელოვნად გააუარესებს და მათ გამოუსწორებელ ზიანს მიაყენებს.
სქოლიო და ბიბლიოგრაფია
[1] OHCHR & UN-Habitat, The Right to Adequate Housing, Fact Sheet No. 21 (Rev. 1), 2009, გვ. 4.
[2] Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, Miloon Kothari, E/CN.4/2005/48, 2005.
[3] Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right to non-discrimination in this context, A/HRC/34/51, 2017.
[4] Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, Miloon Kothari, E/CN.4/2005/48, 2005.
[5] Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right to non-discrimination in this context, A/HRC/34/51, 2017, პარ. 16, 19, 23, 28.
[6] საქართველოს ეროვნული ბანკი, ფინანსური სტაბილურობის ანგარიში, 2025, გვ. 61.
[7] საქართველოს ეროვნული ბანკი, ფინანსური სტაბილურობის ანგარიშები.
[8] საქართველოს ეროვნული ბანკი, ფინანსური სტაბილურობის ანგარიში, 2025, გვ. 62.
[9] იქვე, გვ. 61.
[10] იქვე, გვ. 63 - 64.
[11] საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი.
[12] Galt & Taggart, თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2025 სრული წლის შეჯამება, გვ. 2.
[13] Galt & Taggart, თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2024 სრული წლის შეჯამება, გვ. 2.
[14] Galt & Taggart, თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2026 წლის აპრილის განახლება, გვ. 2.
[15] TBC Capital, Residential Real Estate in Tbilisi, April 2026, Monthly Watch, გვ. 3.
[16] საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური, მშენებლობა.
[17] იქვე.
[18] საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური, ინფორმაცია მშენებლობაზე გაცემული ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღებული ობიექტების შესახებ.
[19] Colliers, Residential Real Estate Market, Tbilisi/Batumi, 2025, გვ. 2.
[20] Galt & Taggart, თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2026 წლის აპრილის განახლება, გვ. 10.
[21] Galt & Taggart, ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2026 წლის I კვარტლის მიმოხილვა, გვ. 9.
[22] Galt & Taggart, თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2026 წლის აპრილის განახლება, გვ. 6.
[23] Galt & Taggart, ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2026 წლის I კვარტლის მიმოხილვა, გვ. 6.
[24] საქართველოს ეროვნული ბანკი, ფინანსური სტაბილურობის ანგარიში, 2025, გვ. 61.
[25] Galt & Taggart, თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2026 წლის აპრილის განახლება, გვ. 6.
[26] Galt & Taggart, ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2026 წლის I კვარტლის მიმოხილვა, გვ. 6.
[27] BM.Ge, რომელი ქვეყნის მოქალაქეები ყიდულობენ უძრავ ქონებას საქართველოში? 2025.
[28] Ifact, რატომ აღარ შეგიძლია ბინის ყიდვა საქართველოში? - უცხო ამბები - ეპიზოდი #12, 2026.
[29] Georgia Today, Tbilisi and Batumi apartment sales surpass $4.3 billion in 2025, 2026.
[30] სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო, მიგრაცია/ბინადრობის ნებართვები.
[31] იქვე.
[32] Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right to non-discrimination in this context, Raquel Rolnik, A/HRC/10/7, 2009, პარ. 46.
[33] სოციალური სამართლიანობის ცენტრი, ხელშეკრულების გაუმჭვირვალობა, გარემოსდაცვითი ინფორმაციის დახურულობა და საზოგადოების მონაწილეობის უგულებელყოფა - „იგლ-ჰილს“-ის პროექტის ანალიზი, 2026.
[34] UN-Habitat, Adequate Housing.
[35] ბათუმელები, ბათუმში მცხოვრებთა 70%-ს ახალი ბინის შეძენის საშუალება არ აქვს – გენგეგმის კონცეფცია, 2025.
[36] საქართველოს ეროვნული ბანკი, სტატისტიკური მონაცემები, სესხები.
[37] საქართველოს ეროვნული ბანკი, სესხები უზრუნველყოფის მიხედვით.
[38] საქართველოს სახალხო დამცველის ანგარიში საქართველოში ადამიანის უფლებათა და თავისუფლებათა დაცვის მდგომარეობის შესახებ, 2025 წელი, გვ. 301-306.
[39] ბათუმის მერია, მუნიციპალური პროგრამა „ხელმისაწვდომი საცხოვრისი“ (იაფი სახლი).
[40] იხ. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2025 წლის 23 დეკემბრის N 5-8 დადგენილება „ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის 2026 წლის ბიუჯეტის დამტკიცების შესახებ“.
[41] იხ. საქართველოს მთავრობის 2024 წლის 8 იანვრის N 1 დადგენილება „უსახლკარო/მძიმე საცხოვრებელ პირობებში მყოფი მრავალშვილიანი ოჯახ(ებ)ის განსახლების მიზნობრივი სახელმწიფო პროგრამის დამტკიცების თაობაზე“.
[42] აწარმოე საქართველოში, სახელმწიფო პროგრამა - „სუბსიდირებული იპოთეკური სესხი“.
[43] მაგ., იხ. United Nations Conference on Human Settlements (Habitat II), Istanbul Declaration on Human Settlements, 1996, A/CONF.165/14, პარ. 8, 39.
[44] იქვე, პარ. 9, 61; Committee on Economic, Social and Cultural Rights, General Comment No. 4: the Right to Adequate Housing (Art. 11 (1) of the Covenant), 1991, E/1992/23, პარ. 8; Committee on Economic, Social and Cultural Rights, Concluding observations on sixth periodic report of Denmark, E/C.12/DNK/CO/6, 2017, პარ. 54; Report of the Special Rapporteur on adequatehousing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right to non-discrimination in this context, Raquel Rolnik, A/HRC/25/54, 2013, პარ. 46.
[45] Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and the right to non-discrimination in this context, A/68/289, 2013, პარ. 34, 45; Committee on Economic, Social and Cultural Rights, General Comment No. 4: the Right to Adequate Housing (Art. 11 (1) of the Covenant), 1991, E/1992/23, პარ. 8; Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right to non-discrimination in this context, Raquel Rolnik, A/HRC/10/7, 2009, პარ. 84; United Nations Conference on Human Settlements (Habitat II), Istanbul Declaration on Human Settlements, 1996, A/CONF.165/14, პარ. 61.
[46] საქართველოს იუსტიციის სამინისტრო, უძრავი ქონების სექტორში უახლესი ტექნოლოგიების დანერგვის მიზნით, იუსტიციის მინისტრმა პაატა სალიამ უძრავი ქონების ერთ-ერთ უმსხვილეს ტექნოლოგიურ კომპანიასთან - PRYPCO TECHNOLOGIES-თან ურთიერთთანამშრომლობის მემორანდუმი გააფორმა, 2026.
[47] Primior, The Impact of Tokenization on Low-Income Real Estate Markets, 2024.
